은마 1 년 후 팔면 2 억 더내는 … “다주택자의 주택 가격보다 세금 증가”

정부의 공시 가격 현실화 로드맵까지 겹쳐 다주택자 보유세가 급증한다.

“묶는 조니 어려워 아깝다도 팔아야한다면하는 것 같네요.”

[안장원의 부동산노트]
내년부터 보유세 · 양도 급증
취득세 올라 증여 부담도 커지고
물건이 많아도 대기 수요 많은

서울 강남 아파트 두 채의 50 대 김 씨가 고민하고있다. 세무사 상담 결과 내년 보유세 (재산세 + 종부세)가 500 만원 이상 늘어날 것으로 예상됐다. 김씨는 “현 정부 들어 누루긴었지만, 앞으로 나오는 세금은 차원이 다른 것 같다”고 말했다.

정부의 잇단 세제 강화에 밀려 다주택자가 매물로 기울고있다. 보유 · 판매 · 증여를두고 비교 검토이다 세금 압박을 견딜 수 어렵 기 때문이다. 다주택자 매물 증가가 시장의 매도 · 매수 사이 망 할인에 미치는 영향이 주목된다.

공시 가격 · 공정 시장 가액 비율 · 종합 부동산 세율 인상

김종필 세무사에 의뢰 해 정부의 공시 가격의 로드맵을 반영한 다주택자 보유세를 모의 계산했다. 서울 강남구 대치동 은마 84㎡ (이하 전용 면적)와 래미안 대치 팰리스 114㎡ 두 개의 경우 가격이 오르지 않더라도 내년 보유세가 2600 만원에서 올해 1800 만원보다 800 만원 이상 늘어난다. 공시 가격 현실화 율과 공정한 시장 가격의 비율 (공시 가격의 종부세 계산 기준 금액의 비율), 종합 부동산 세의 비율이 한꺼번에 상승하기 때문이다.

래미안 대치 팰리스와 종로구 경희궁지나 서초구 아크로 리버 파크 3 개를 가지고 있으면 내년 보유세가 2000 만원 많은 2 억 2000 만원이다.

과세 표준의 10 억을 초과하는 양도 세율은 내년 1 월 1 일부터.번호 : 기획 재정부

과세 표준의 10 억을 초과하는 양도 세율은 내년 1 월 1 일부터.번호 : 기획 재정부

문제는 보유세 ‘폭탄’이 내년부터 시작된다는 점이다. 2025 년까지 5 년간 은마와 래미안 대치 팰리스 보유세가 8 억 2000 만원이다. 현실의 로드맵 발표 전 마지막 7 · 10 대책의 종합 부동산 세 인상에 따른 세금이 7 억 3000 만원이다. 주택 가격이 그대로이라도 현실화 율 향상의 효과로 연간 2000 만원 가량 인 1 억 원 정도 늘어난다.

경희궁지나, 래미안 대치 팰리스 아크로 리버 파크 3 개의 경우에는 5 년간 증가하는 세금이 2 억원 정도 다. 김종필 세무사는 “앞으로 다주택자는 이전처럼 세금보다 집값이 더 오를 것을 기대하기 어려운 것 같다”고 말했다.

보유세를 줄이는 방법은 주택 수를 줄이는 것 외에는 뾰족한 만 할 수 없다. 은마와 래미안 대치 팰리스 은마을 올해 처분하는 래미안 대치 팰리스 만의 보유세가 2025 년까지 1 억 7000 만원에서 5 억 5000 만원 줄어든다.

양도 최고 세율 · 중과 세율 상승

판매시기가 중요하다. 양도세가시기별로 크게 다르기 때문이다. 10여 년 전에 산 은마을 차익 12 억원에 팔 경우 1 억 5000 만원 정도까지 진행된다. 양도세가 올해 말까지 팔면 6 억 4600 만원, 내년 1 ~ 5 월에 6 억 5300 만원, 내년 6 월 이후 7 억 8400 만원이다. 내년 1 월부터 과세 표준 (과세 대상 액) 10 억원 초과의 양도 세율이 45 %로 3 % 포인트, 내년 6 월부터 2 주택자 양도 가산 세율이 10 % 포인트 각각 올라간다.

은마을 내년 6 월 이후 팔면 양도세 · 보유세를 따라 지금보다 1 억 9000 만원을 더해야한다.

과거에는 세제의 강화를 피하고 증여를 많이 선택했다. 2018 년 4 월 다주택자 양도세 중과 지난해 종부세 강화, 올해 양도 중과 일시 완화 등으로 증여가 급증했다. 그러나 이번에는 정부가 증여 취득세를 12 % 올리면서 증여세 부담이 커지고 선물도 어렵다. 시세 22 억원 인 은마을 증여하면 증여세 증여 취득세를 총 10 억원 가깝다. 양도 (6 억 5000 만원)보다 3 억 5000 만원보다 많다. 김 세무사는 “채굴 지 너무 오래되어 가격이 몇 배나 뛰어나 양도세가 너무 많은 경우에도 증여가 유리할 수있다”고 말했다.

번호 : 김종필 세무사

번호 : 김종필 세무사

증여 취득세 강화 직전 서울 집합 건물 (아파트 등) 증여 건수가 7 월에 6400 건까지 급증했지만 급감하고 9 월부터 1000 개 아래로 떨어졌다. 이오진 세무사는 “주택 차압에 다주택자 멍에를 넘어 2 주택자가 올해 처분하는 장점을 많이 본다”고 말했다.

1 주택자가되면 종부세 공제 3 억원보다 받아 세율도 내려 간다. 일시적 2 주택에 해당하는 경우, 1 주택자 양도세 비과세 혜택까지받을 수있다.

매물 · 판매 증가

다주택자 처분에 기울이면서 물건이 늘고있다. 부동산 정보 업체 인 ‘아실 (아파트 실거래가)’에 따르면 9 월 4 만건까지 줄어든 서울의 맨션 건수가 11 월 들어 4 만 5000 건 수준으로 증가했다. 강남구의 경우 10 월 3500 건 선으로 지난 4000 건을 넘어 섰다.

매도 · 매수의 계면 싸움도 인수쪽으로 기우는 분위기 다. 국민 은행의 인수 우위 지수가 이번 주 80.3로 지난해 6 월 초 이후 가장 낮다. 지수가 100을 기준으로 낮을수록 구매자가 적게 판매자가 많다는 뜻이다.

그러나 물건의 증가가 주택 가격을 저렴에 뒤집기는 불확실하다. 다주택자 물건을 받아 수요가 많으면 가격이 쉽게 떨어지지 않기 때문이다. 다주택자의 수요와 격차 투자가 줄어도 인기 지역 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 노숙자 및 환승 1 주택자의 대기 수요가 살아있다. 죤세난도 전세 수요를 인수로 반환 구매를 자극 할 수있다. 박원갑 국민 은행 부동산 수석 전문 위원은 “다주택자 물건이 얼마나 나오는 시장에서 어떻게 소화되는지가 향후 시장의 향방을 좌우할 것”이라고 말했다.

앙장 원 기자 [email protected]

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