“지금은 주택이라면 멋진”세금 부담 늘어난다 용도 변경에서 상가 주택

입력 2020.09.04 06:00

서울에 한 상가 주택 (주택과 주택 외의 용도 복합 건물)을 보유하고있는 A 씨는 최근 건축물의 용도 변경에 나섰다. 지상 1 ~ 2 층은 상가이고 3 층은 공동 주택 지하 1 층은 주차장으로 구성되어 건물의 상가 및 주택의 재산세가 별도로 붙어 나오는데, 주택 3 층의 용도를 변경하는 것이다. 늘어나는 세금 부담을 경감 표시 이유 에서다.

4 일 부동산 업계에 따르면 최근 근린 생활 시설과 주택이 합쳐진 형태의 ‘상가 주택’을 보유하고있는 건물주와 상가, 주택 매입을 고려하고있는 구매자들 사이에서는 이렇게 건축물의 용도 변경을 추진하는 사례가 잇따르고있다.

부동산 세율 인상을 골자로 한 이른바 부동산 3 법 (소득세 · 법인세 · 종합 부동산 세법 개정안)이 지난달 4 일 국회 본회의를 통과하면서 보유세 부담의 증가가 현실화하면 절세 방안에 용도 변경을 고려하고있는 사람이 늘고있다. 상가 주택의 용도를 변경하려면 먼저 건축사 사무소 등을 통해 그 건축물이 용도 변경이 가능한지를 검토 한 후 용도 변경 허가 신청서를 작성하고 각 관할 지역의 건축 과에서 허가를 받아야한다.

서울 흑석동 대지 272㎡ 규모의 지상 2 층의 상가 주택 건물 전경. 이 건물은 기무우이교무 전 청와대 대변인이 2018 년 7 월 25 억 7000 만원 (취득세 2 억원 제외)에 인수했지만 2019 년 12 월 34 억 5000 만원에 매각 해 이목을 모았다. / 조선 DB

서울 송파구에 사는 B 씨는 “함께 살고있는 부모가 수도권의 조정 대상 지역의 상가 주택 취득을 앞두고 그 건축물의 용도 변경을하기 위해 상담을 받았다”며 “최근 상가도 공실 우려가 크게 걱정할주의한다 과세를 피하는 것이 낫다는 판단이 섰다”고 말했다.

현행법 상 상가 주택은 일부 계층 만 주택에 써있어도 1 주택으로 간주한다. 가구 단위로 주택 보유를 묻기 위해 B 씨의 가구 다주택자로 간주됩니다. 이것은 종부세 부담이 증가하고, 향후 거주중인 송파구 아파트를 처분 할 때도 다주택자하다고 생각 양도 소득세의 부담이 크다는 계산이 나온 것이다.

그러나, 상가, 주택의 ‘주택’을 ‘근린 생활 시설’로 용도 변경하는 경우 상가, 주택 단지 “상가”가되고 주택 1 채가 사라지는 효과를 볼 수 れ 세금 부담을 경감 수있게된다. 주택이나 상가에 따라 세율이 다르게 적용되기 때문에 주택이나 상가가 섞여있는 상가 주택을 주택으로 인정 받는지 상가로 인정 받는지에 의해 없으면라면 세금이 달라 보니 용도 변경이 건축주 사이에서 절세 방안이 된 것이다.

예를 들어 홈 텍스 양도 소득세 간편 계산 시스템을 통해 지난해 7 월 1 일 조정 밖의 취득 가액 15 억원에 주택을 매수 한 1 가구 2 주택자가 9 월 1 일 19 억원에 매각 한 경우 발생하는 자주 납부 세액을 단순 계산 해보면 1 억 7335 만원이 나온다. 1 가구 3 주택자 인 경우의 세액은 2 억 1310 만원으로 늘어난다. 한편, 동일한 조건 하에서 매각 건축물이 주택이 아닌 “일반 건물 (기타)”이면, 매각 자주 납부 세액은 1 억 5900 만원이된다. 주택 용도보다 세금이 줄어들 것이다.

이번 종합 부동산 세법 개정안에 따라 1 주택자의 경우에 적용되는 세율은 기존의 0.5~2.7 %에서 0.6~3 %로 올라 다주택자의 경우에 적용되는 세율은 0.6~3.2 %에서 1.2~6 %까지 2 배 수준으로 상승했다.

주택 보유에 따른 세금 부담이 점점 늘어나는 데다 아파트 시장의 규제가 강화 아파트 대신 상가 주택에 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있지만 이러한 대부분 ‘용도 변경’을 전제로 상가 주택 매입에 나설 것이라는 게 업계 관계자의 말이다.

한 금융권 전문가는 “최근 상가 주택 매입 문의가 많이 늘었다”며 “현재 투자 목적으로 아파트를 추가로 구입하는 것이 여러 가지 어려운 상황이라 상가 주택을 사려고 하는 것으로, 상가, 주택 매수 희망자의 대부분의 용도 변경 계획 “이라고 말했다.

고쥰소쿠 동국 법무 대학원 겸임 교수는 “주택은 공실의 우려가 없습니다 세부담이 상가는 공실 우려는 있지만, 세금 규제는 상대적으로 작아지고, 각각의 장 · 단점이 있습니다 주택 시장에 대한 규제의 부담이 크게 실리면에서 상가로 전환하는 것이 낫다는 판단이 깔린 것으로 보인다 “며”상가, 주택의 용도 변경의 움직임이 더 활발해질 수있다 “고 말했다.

한편, 취득세는 주택 및 상가의 면적 크기에 관계없이 주택과 상가, 각각의 용도에 본다. 예를 들어 상가, 주택의 주택 면적이 51 %이며, 상가의 면적이 49 %이면 주택은 주택 세율이 적용됩니다 상가는 상가의 세율이 적용된다. 양도는 주택 부분이 상가보다 큰 주택으로 간주하지만 다음의 경우 (50 % 이하)의 주택, 상가의 각 적용한다.

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